Le Blog de François-Xavier PRÉVOT, Photographe Professionnel Marseille

Boostez vos Ventes immobilières !
10 Conseils de PRO pour Booster vos Photos d’annonces immobilières avec François-Xavier PRÉVOT , Photographe Professionnel
 
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La qualité des photographies immobilières est un enjeu crucial pour les Agences :
 
Une annonce immobilière avec des photos de qualité attire beaucoup plus les acquéreurs et augmente d'autant les chances de vendre vos biens plus rapidement.

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Voici 10 précieux conseils pour réussir les Photos de vos Biens immobiliers.
 
1. Un bon ouvrier a toujours les bons outils
 
Même si les Appareils Photo compacts et les Smartphones ont fait beaucoup de progrès ces dernières années, le résultat obtenu ne sera jamais à la hauteur d’un appareil professionnel.

Avez-vous déjà essayé de téléphoner avec votre Appareil Photo Reflex ?
Pour environ 500 euros (objectif compris !), vous pouvez vous offrir un Reflex de qualité qui dispose d’un minimum de Réglages ajustables : Sensibilité ISO, ouverture du diaphragme, durée d'exposition, correction d'exposition...
À ce prix là, vous pourrez même acheter un objectif grand angle supplémentaire, indispensable pour vos photos d'intérieurs où vous manquez de recul (chambres, salle de bains...).

A condition de savoir vous en servir (voir ci-dessous), la qualité de vos photos fera un bon en avant !
 
2. Restez dans le Monde réel
 
Ne commettez pas les mêmes erreurs que la plupart des photographes amateurs et même "Professionnels".
La tentation est grande de se procurer un objectif "trop" grand angle (14 mm pour un Reflex professionnel ou 10 mm pour un Reflex grand public, par exemple).
S'il suffisait d'utiliser un objectif grand angle pour réussir ses photos immobilières à tous les coups, ça se saurait.
Mal utilisés, ces objectifs déforment les lignes, la géométrie des pièces et donnent un effet concave ou convexe à votre photographie. Ils s'éloignent donc de la réalité et produisent un rendu amateur.

Pire, ils peuvent même créer une illusion d'optique par rapport aux dimensions réelles des pièces. Attention à ne pas provoquer de déception chez vos visiteurs qui risqueraient de se sentir trompés au moment de la visite.
De même, la technique en vogue du HDR ("High Dynamic Range") est à éviter si vous ne la maîtrisez pas complètement. Ce procédé permet, grâce à un logiciel spécifique ou à un appareil photo équipé de cette option, de "fusionner" plusieurs photos prises à des expositions différentes. Le risque ?
Des couleurs beaucoup trop saturées et contrastées, et, dans tous les cas, des photos à l'apparence irréaliste, plus proches de la peinture ou du dessin que de la photo.

Cette technique, soit disant "miraculeuse" pour certains Agents immobiliers qui ne comprennent pas le fonctionnement de base de leur appareil photo, est très délicate à maîtriser et peut donner un aspect surnaturel à vos photos qui risque de faire fuir vos acquéreurs.
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3. Mettez le paquet pendant la visite d’évaluation
 
Le rendez-vous d’évaluation est le moment idéal pour préparer votre reportage photo immobilier. Profitez de cette première visite pour identifier les éléments à mettre en avant et ceux à passer sous silence, et pour repérer l’horaire idéal pour vos prises de vue en fonction de l’exposition du bien.
N’hésitez pas à faire part de vos observations au propriétaire et à lui rappeler que vos Prestations incluent la réalisation d’un Reportage Photo immobilier.

C’est ce qui s’appelle faire d'une pierre deux coups : Vous prouvez votre valeur ajoutée avec un service que peu d’agences concurrentes proposeront, et vous doublez vos chances de signer un Mandat en prévoyant dans le même temps un nouveau rendez-vous.
 
4. Remontez-vous les manches et jouez à la Fée du Logis
 
Pour que vos clichés soient réussis, le rangement et la propreté du bien sont déterminants. Vous pouvez gagner du temps en sensibilisant le propriétaire à ces sujets pendant le rendez-vous d’évaluation et/ou au moment de planifier votre venue, mais prévoyez dans tous les cas 30 à 45 minutes supplémentaires pour préparer le bien avec votre client, car tout le monde n'a pas la même notion de "rangement" ni de "propreté".

Débarrassez, déblayez, balayez, tirez les dessus de lit froissés, enlevez les meubles et bibelots inutiles qui surchargent les pièces. Retirez les photos de famille, les souvenirs de vacances, les photos de classe du petit dernier.
Bref, privilégiez le minimalisme et le style épuré.
 
En faisant de la place, vous aiderez vos prospects à "respirer", à se projeter et vous optimiserez donc vos chances de déclencher des visites. Ne tombez pas non plus dans l'excès inverse, car il est aussi difficile de vendre un appartement vide qu'une maison aux pièces surchargées. Dans la mesure du possible, prenez certaines photographies avant le départ des occupants et gardez en tête qu'un minimum de meubles placés aux bons endroits permet d'accrocher le regard et de mieux estimer la taille d'une pièce.
 
Enfin, une fois rangé et épuré, essayez de convaincre le propriétaire de laisser son bien en l'état : Après votre départ, certains auront la fâcheuse tendance de vouloir remettre tous les bibelots et autres meubles à leur place, et vous aurez donc travaillé pour rien, car vos photos ne correspondront plus à la réalité.
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5. Utilisez les angles et restez souple

Pour donner une impression de relief et de profondeur, visez en diagonale : Évitez les points de vue centraux qui écrasent les perspectives (sauf pour mettre en valeur un point précis qui ajoute du cachet) : La pièce paraîtra plus spacieuse. Pour un rendu optimal, soignez votre posture et utilisez votre corps pour réussir vos cadrages : Dos au mur, jambes légèrement pliées et écartées, gardez une respiration ample pour éviter le "flou de bouger". N’oubliez pas de prendre un cliché depuis chacun des coins de chaque pièce, en évitant évidemment les angles peu photogéniques.
 
6. Faites des choix et assumez-les
 
Pour aider l’acheteur potentiel à se repérer, pensez à relier les pièces les unes aux autres : Montrez sur une même photo que la cuisine débouche sur l'entrée, que la chambre des enfants donne sur la chambre des parents ou que l'on peut rejoindre la salle de bains depuis le salon. Ne prenez jamais en photos les toilettes, le dressing ou les chambres d'enfants qui débordent de jouets.
 
Et apprenez à vous "contorsionner" dans la baignoire (ou dans la douche pour les petites salles de bains), et si votre appareil photo est muni d’un écran orientable, n’hésitez pas à vous en servir pour ne pas vous prendre en photo dans le miroir.

Si une pièce n'est pas suffisamment photogénique, ne la prenez surtout pas en photo et mentionnez-la simplement dans le descriptif de l'annonce.

7. Une question d’angle
 
Prenez vos photographies à environ 1 m 60 du sol pour montrer à la fois le sol et une petite partie du plafond, ce qui donnera à votre visiteur une idée plus précise du volume de la pièce. Ne choisissez pas un point de vue trop bas (votre client ne fera pas la visite à genoux), ni trop haut (il ne la fera pas non plus sur des échasses).
Ne prenez pas non plus vos photos en "plongée" (vers le bas) ni en "contre plongée" (vers le haut), ce qui écrasera et déformera les perspectives de la pièce dans les deux cas.
 
Si votre appareil photo dispose de ces options, activez le "quadrillage" et/ ou le "niveau électronique" de votre appareil photo pour vous assurer d'être bien droit.
Enfin, cerise sur le gâteau, utilisez des accessoires pour faire un "champ-contrechamp" comme au cinéma. Photographiez la même pièce depuis deux angles opposés, en veillant à inclure sur les deux photos un même objet facilement reconnaissable (une lampe, un bibelot, un pot de fleurs...).
Cela permettra à votre futur visiteur de mieux se repérer dans la pièce.
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8. Que la Lumière soit !
 
Utilisez au maximum l‘éclairage naturel du lieu. Pour cela, choisissez avec soin les plages horaires du reportage pour trouver la meilleure exposition. Pensez à consulter la Météo la veille du reportage et reportez un rendez-vous en cas de mauvais temps, même s'il ne pleut pas, car il est difficile de réussir des photos extérieures avec une lumière "blanche".

S'il le faut, revenez une deuxième fois sur les lieux juste quelques minutes pour prendre quelques clichés supplémentaires à des horaires différents. Vous montrerez ainsi que le bien immobilier en vente est naturellement lumineux.
 
Évitez à tout prix de prendre vos photos trop tard le soir (ou, pire, la nuit), car vous seriez obligé d'allumer les lumières, ce qui, tout en donnant un aspect "Cosy" et chaleureux aux pièces, risquera de vous desservir : Vos prospects risquent d’avoir l’impression que le bien est trop sombre si toutes les lumières ont été allumées sur les photos.

Enfin, ouvrez tout en grand : Rideaux, fenêtres et porte-fenêtres pour permettre de laisser entrer un maximum la lumière et admirer la vue, même si elle n'est pas particulièrement photogénique.
 


Si malgré tout, vous manquez encore de lumière, utiliser un flash Cobra (orientable comme la tête d’un serpent) et dirigez-le vers le plafond plutôt que droit devant vous, en diminuant légèrement sa puissance pour qu'il reste discret.

9. N'ayez plus peur des Contre-Jour
 
Vous serez souvent obligé de prendre des photos montrant à la fois l'intérieur et l'extérieur d'une pièce, surtout lorsqu’elle donne sur un élément extérieur notable : Des espaces verts, la mer ou les montagnes environnantes. Et c'est précisément à ça ce point précis que l'on reconnait les bons photographes des autres. Dans ce cas, ne faites jamais la mise au point sur la lumière extérieure car votre photo sera sous-exposée à l'intérieur de la pièce (ou pire, toute noire). Ne visez pas non plus l'intérieur de la pièce, car, à l'inverse, votre photo sera surexposée et la vue sur l'extérieur deviendra invisible, car "brûlée".
Avec un peu de pratique, il existe une solution infaillible en cas de contre-jour : Faites votre mise au point sur une partie intermédiaire de la pièce, c'est à dire ni trop claire ni trop sombre (rien de tel que "La Voie du Milieu").
 
Appuyez en même temps avec le pouce sur la touche "AEL" (ou étoile * sur un CANON) pour mémoriser l'exposition à cet endroit (même hors cadre), recadrez tranquillement et prenez votre photo. L'exposition de votre photo sera plus homogène.
Notez bien que les photos prises sont des photos "brutes", et qu'il vous faudra absolument les retoucher pour leur donner un rendu optimal. Ces retouches seront d'autant plus faciles et rapides si vous avez soigné l'exposition de vos photos grâce aux conseils ci-dessus.
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10. Les mauvaises Photos tuent les bonnes
 
Au moment de mettre en ligne vos annonces immobilières, gardez en tête que rien ne sert de tout montrer. Votre objectif unique est de susciter l’intérêt de vos acquéreurs potentiels pour leur donner envie de visiter le Bien à vendre. Mieux vaut afficher une sélection de photos choisies avec soin, plutôt que de mélanger un trop grand nombre de photos réussies et de photos moyennes ou pire, ratées.

Exactement comme vous le feriez pour un entretien d'embauche, concentrez-vous sur les qualités et les points forts du bien, mettez en avant les éléments qui illustrent sa personnalité et son style propres, et passez sous silence les autres.

Il est bien plus profitable (et plus rapide) d’afficher seulement 6 à 8 photos réussies sur une annonce, plutôt que de les noyer au milieu d’un quinzaine ou une vingtaine de clichés de qualité moyenne. Les photos réussies sélectionnées n'en auront que plus de force. A vouloir trop en montrer, vous risquerez donc de dégrader la qualité de votre annonce et, au final, de perdre en attractivité.
 
BONUS :

La Publication de vos annonces immobilières sur les supports les plus consultés est bien sûr indispensable, mais la qualité de vos annonces est, elle, primordiale : C'est d'elles que dépend l'image de votre Agence.

En un mot, diminuez votre budget alloué aux publications de vos Annonces et à l'achat d'Espaces Publicitaires (souvent hors de prix), et accordez beaucoup plus de temps et d'importance aux Photographies immobilières ("Une image vaut mille mots", comme dit le Proverbe chinois) : Non seulement vous ferez des économies, mais, surtout , vous donnerez à vos prospects l'envie irrésistible de se déplacer pour visiter vos Biens immobiliers.

Comparés au Budget de ces Publications, mes Services de Photographe Professionnel représentent un coût extrêmement raisonnable (à partir de 99 € seulement !) et vous permettront à coup sûr d’attirer l’attention des acquéreurs potentiels, habitués à naviguer parmi des photographies peu alléchantes, voire carrément médiocres. En réalisant ce type d’opérations le plus souvent possible (même - et surtout - pour des Mandats non exclusifs), vous augmenterez énormément vos chances de vendre, à plus forte raison si vous êtes en concurrence avec d’autres Agences, et vous donnerez une image Premium à votre Entreprise.
 
C'est l'Agence qui vend en premier qui gagne, pas vrai ?

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La Photo immobilière pour les NULS
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Labellisé par Meilleurs Agents.com, François-Xavier PRÉVOT est Photographe Professionnel, Spécialiste reconnu des Photos immobilières depuis 15 ans à Marseille et en Région PACA. Il propose aux Agences des Reportages Photos Professionnels  à partir de 99€, ainsi que des Formations Photo  sur mesure pour les agents immobiliers.

Stage Photo immobilier - Formation à la Photographie immobilière - Cours Photo immobilier - Techniques de Photographie immobilière

Contact : 04 91 71 96 41 - fxprevot@aliceadsl.fr  - Reportage immobilier Tarif  - Photo Agence immobilière Marseille  - Photographe immobilier de Prestige
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Textes et Photos  : © François-Xavier PRÉVOT  - Photographe à Marseille  - Reproduction interdite -




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